Преобразование СНТ в ТСН
В соответствии с Федеральным законом N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (приведен в части товариществ собственников недвижимости) для садоводческих некоммерческих товариществ изменена организационно-правовая форма. Теперь такие объединения являются товариществами собственников недвижимости.
В соответствии с тем же законом перерегистрация юридических лиц, которые созданы в прежних организационно-правовых формах, не требуется. Однако, их учредительные документы и наименования должны быть приведены в соответствие с новыми нормами ГК РФ при первом же внесении в них изменений.
Единственным Учредительным документом садоводческого некоммерческого товарищества является его Устав.
В первую очередь в действующих Уставах СНТ была указана его организационно-правовая форма: садоводческое некоммерческое товарищество. Но с 1 сентября 2014 г. такой организационно-правовой формы не существует, что влечет за собой необходимость изменения организационно-правовой формы СНТ на: товарищество собственников недвижимости, и соответственно, подачу в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества новой редакции Устава Товарищества.
Необходимо также иметь в виду, что с введением новой организационно-правовой формы Товарищество собственников недвижимости вместо Садоводческого некоммерческого товарищества существенно меняются и некоторые основные положения его функционирования. Так, объекты общего пользования в товариществах собственников недвижимости принадлежат членам ТСН на праве общей долевой собственности, в то время как в СНТ имущество общего пользования являлось собственностью товарищества как юридического лица, либо совместной собственностью членов СНТ, если было приобретено за счет целевых взносов.
Кроме того, в ТСН отчуждение доли в праве на общее имущество происходит одновременно с отчуждением земельного участка, в то время как в СНТ при отчуждении садового земельного участка член СНТ имел право одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов. Существует еще ряд отличий ТСН от СНТ.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что юридическое лицо может вести свою деятельность только с момента его регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Организация с несуществующей организационно-правовой формой Садоводческое некоммерческое товарищество в любой момент может быть исключена из ЕГРЮЛ налоговой инспекцией, что может повлечь за собой неприятные последствия.
Необходимо отметить, что уже имеется практика отказов налоговой инспекцией в регистрации Уставов Товариществ собственников недвижимости, как правопреемников Садоводческих некоммерческих товариществ, которые были представлены в виде изменений к действующим Уставам СНТ. Кроме того, при преобразовании СНТ в ТСН встает вопрос о правопреемственности в отношении имущества СНТ.
Таким образом, наиболее правильным способом приведения учредительных документов в соответствие нормам 99-фз с учетом всех возникающих проблем и требований Федерального закона 129-фз «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» является процедура реорганизации СНТ в ТСН в форме преобразования.
Сама процедура реорганизации СНТ в ТСН состоит из нескольких основных этапов:
1. Решение Правления СНТ о сроках подготовки и ответственных за подготовку новой редакции Устава ТСН.
2. Подготовка новой редакции Устава ТСН.
3. Решение Правления СНТ о назначении Общего собрания членов СНТ для принятия нового Устава ТСН.
4. Общее собрание членов СНТ с решением о реорганизации СНТ в ТСН, утверждением новой редакции Устава ТСН и поручением Председателю Правления зарегистрировать новую редакцию Устава в регистрирующих органах (налоговой инспекции по месту нахождения ТСН).
5. Подготовка документов для государственной регистрации учредительных документов объединения (новый Устав, Протокол общего собрания, Заявление по форме Р13001).
6. Подача документов в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества.
Пошлиной данная процедура не облагается.
Юрист рассказывает переходе от самой распространенной формы садоводческих некоммерческих объединений граждан – садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) – к товариществам собственников недвижимости (ТСН). В чем отличие этих форм?
Федеральный закон от 05.05.2014 года № 99-ФЗ, вступивший в силу с 1 сентября 2014 года, внес изменения в главу четвертую «Юридические лица» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
С 1 сентября 2014 года такой организационно-правовой формы, как СНТ, для вновь создаваемых садоводческих некоммерческих объединений граждан нет и новые объединения получают статус товариществ собственников недвижимости.
Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации действуют в части, не противоречащей указанным нормам.
Иными словами, учредительные документы СНТ, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с новыми нормами ГК РФ (в редакции указанного выше Закона) при первом внесении изменений в учредительные документы данных юридических лиц.
Каких-либо предельных сроков для внесения изменений законодательством не установлено.
В пункте 8 статьи 3 Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ указано, что со дня вступления в силу данного Закона к созданным до дня его вступления в силу садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам применяются нормы главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ) о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12-123.14 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 12 статьи 3 Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ при регистрации изменений учредительных документов юридических лиц в связи с приведением этих документов в соответствие с нормами главы 4 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная пошлина не взимается.
Чем отличается СНТ от ТСН?
Согласно пункту 2 статьи 123.13 (Имущество товарищества собственников недвижимости) ГК РФ объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности. Это одно из отличий ТСН от СНТ. В силу статьи 4 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в СНТ имущество общего пользования может являться собственностью товарищества как юридического лица, либо совместной собственностью членов СНТ, если было приобретено за счет целевых взносов. После внесения изменений в ГК РФ, которые вступили в силу после принятия Федерального закона от 05.05.2014 года № 99-ФЗ, объекты общего пользования в товариществах собственников недвижимости принадлежат членам ТСН на праве общей долевой собственности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 123.13 ГК РФ доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следует судьбе права собственности на указанный земельный участок. Ранее в соответствии с пунктом 1 статьи 19 (Права и обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения) Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ у члена СНТ было право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов. После вступления в силу Федерального закона от 05.05.2014 года № 99 ФЗ мы видим, что законодатель прописал в законе отчуждение доли в праве на общее имущество одновременно с отчуждением земельного участка.
Теперь при отчуждении земельного участка член товарищества не может оставить себе право на долю в общем имуществе. Право собственности на данную долю переходит к покупателю земельного участка одновременно с переходом права собственности на сам участок.
Также некоторые изменения коснулись и досрочного прекращения полномочий постоянно действующих органов товарищества. В статье 123.14 (Особенности управления в товариществе собственников недвижимости) ГК РФ указано, что по решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (общего собрания членов) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ в принципе не предусматривал досрочного прекращения полномочий постоянно действующих органов товарищества (правления и председателя) по таким основаниям.
Садоводческое некоммерческое товарищество сегодня часто подвергают реорганизации в рамках такого процесса, как реорганизация разделением СНТ или изменение формата предприятия. Как проводится такая процедура и что собственники получают в итоге?
Порядок преобразования СНТ в ТСН
Сначала разберёмся, что такое СНТ и что представляет собой ТСН. СНТ – некоммерческое товарищество садоводов, у которого в собственности земельные участки (каждый участник владелец своего участка), коммуникации, постройки. ТСН – товарищество собственников недвижимости. Значительно более широкое понятие, такое товарищество может владеть многоквартирными домами (притом, что каждый участник лично владеет своей квартирой) и любыми объектами недвижимости.
Как реорганизовать ТСН и придать ему новую форму? Если участники товарищества решают заняться преобразованием в ТСН, то порядок действий такой:
Принять решение о преобразовании в ТСН. Его принимают руководители товарищества, которое пока ещё в форме СНТ;
Назначить ответственных лиц, которые займутся преобразованием;
Подготовить новую редакцию устава. По сути уставу редко требуются изменения, только в тех случаях, когда это связано с иными потребностями товарищества, а не с реорганизацией. Чаще он остаётся без изменений, не считая названий и наименований;
Устав принимается на общем собрании участников СНТ;
Подготавливается пакет документов для перерегистрации. В том числе, для налоговой инспекции и других контролирующих организаций. Хотя СНТ является некоммерческой формой предприятия, налоговые отчёты всё равно требуется делать;
Когда это необходимо, изготавливается новая печать для ТСН.
Особенности преобразования СНТ в ТСН
Такое преобразование означает юридически ликвидацию предприятия и появление нового юридического лица. Чтобы сделать из СНТ ТСН, требуется провести реорганизацию в форме преобразования. Мы уже говорили, что значительных изменений не происходит. Устав может остаться таким же, изменение состава участников не происходит, участок каждого члена товарищества остаётся у него в собственности.
Правоустанавливающие документы на владение участками не требуют переоформления или внесения корректировок, что стало бы большой проблемой. Трудности возникают, если у товарищества какие-то дела не в порядке: не проведено точное размежевание участков друг от друга, не оформлено по правилам владение коммуникациями (линией электропередач, водяными скважинами, газопроводом). Эти небольшие, но иногда конфликтные вопросы желательно разрешить раньше, чем начнётся преобразование или выделение ТСН.
Что такое выделение СНТ? Подразумевается, что любая часть товарищества СНТ может получить самостоятельность, выделившись из его состава. Но для этого требуется согласие всех участников товарищества или решение общего собрания. Если нет положительного решения, выделение затрудняется, вплоть до необходимости обращения в суд.
Насколько рационально преобразование ТСН
Сейчас наблюдается тенденция к преобразованию, так как издан закон, позволяющий это делать и поощряющий такую реорганизацию. У ТСН чуть более широкие полномочия, данное товарищество может владеть и земельными участками, бытовками и коммуникациями, и недвижимостью, и иными объектами. В перспективе большая часть современных СНТ будет преобразована в ТСН. Но законодатель не торопит с таким преобразованием, поэтому не обязательно делать это срочно.
Изменение СНТ на ТСН похоже на реорганизацию коммерческих компаний. Возможно реорганизация путём присоединения к уже действующему ТСН. Во всех ситуациях желательно оформлять всё прозрачно с юридической точки зрения, чтобы избежать проблем.
Как перейти из СНТ в ТСН. Можно ли остаться СНТ?
Второй по популярности вопрос после «как уйти из председателей» - «как перейти в ТСН и можно ли этого не делать». Рассмотрим эти иные вопросы по порядку…
Почему СНТ, ДНП, ОНТ и прочие привычные аббревиатуры меняют на ТСН?
Разберемся в том, что такое СНТ и что такое ТСН. Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ), товарищество собственников недвижимости (ТСН) – наименование организационно-правовых форм наших объединений, как юридических лиц.
Перечень организационно-правовых форм четко регламентирован ГК РФ Статья 50. «Коммерческие и некоммерческие организации». В ГК РФ были внесены изменения 5 мая 2014 года в соответствии с которыми, в ст.50 ГК РФ нет указания на СНТ, ОНТ, ДНТ и прочие вариации наименований товариществ. В подпункт 4 пункта 3 ст. 50 ГК РФ с 1 января 2019 года будут внесены изменения. СНТ с ОНТ в ГК фигурировать будут, но не как самостоятельные организационно- правовые формы, а как вид товарищества собственников недвижимости (аналогичная ситуация в настоящее время с ТСЖ). Если буквально, то все товарищества станут либо Садоводческими товариществами собственников недвижимости или Огородническими товариществами недвижимости.
В связи с этим, налоговая инспекция новых форм (на регистрацию нового СНТ/ внесение изменений в устав/смену юридического адреса, действующего СНТ) с несуществующей организационно-правовой формой, принять физически не может. Но, на практике, регистрируются вариации – СТСН, ОТСН, СТТСН… Стоит ли этим пользоваться и «изобретать» новые организационно-правовые формы? Не стоит. В любом случае руководствоваться все они (что старые СНТ, до внесения изменений в устав, что новые СТСН, просто ТСН) будут одним и тем же специальным законом – ФЗ №217.
Как сменить СНТ на ТСН?
Очень просто. Решением общего собрания внести любые изменения в устав. А еще лучше, разработать принципиально новый Устав товарищества, с учетом положений 217-ФЗ.
После утверждения решением общего собрания новой формы Устава. Председатель правления заверяет нотариально форму 13001, в которой на первой странице фигурирует старая организационно-правовая форма (СНТ), на второй уже указывается ТСН. Законодательно не установлена обязанность принимать общим собранием членов СНТ решение о смене ОПФ. Проходит это автоматически, так как другую форму налоговая инспекция принять не может.
Итак, заверенную форму Р130001, протокол об утверждении новой формы Устава (даже если поменяли только запятую), новый Устав, квитанцию об оплате государственной пошлины (800 руб.) председатель правления подает в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества. Через 5 дней в выписке из ЕГРЮЛ под тем же ОГРН (основной государственный регистрационный номер) и ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) видим не СНТ, а ТСН.
«СНТ» больше нет, «дачников» тоже не будет! Вступает 217-ФЗ с 1.01.2019г… Что делать? Куда бежать?
Во- первых – без паники! Законодатель не обязывает экстренно менять упраздненные организационно-правовые формы на ТСН. Гипотетически еще долгое время можно оставаться СНТ, ДНП, ДНТ, ОНТ и пр.
Если вы - дачники, то станете садоводами. Ничего в Вашей жизни принципиально не поменяется. И сейчас садовые и дачные товарищества в юридически в абсолютно одинаковых условиях. Именно этим и продиктовано объединение этих понятий законодательно.
Экстренно вносить изменения в Устав СНТ законодатель также не призывает. Но необходимость внесения изменений продиктована юридическими аспектами. Старые уставы будут действовать и с вступлением 217-ФЗ, но в той части, которая не противоречит новому закону. Проблема в том, что в старых уставах нет и быть не может некоторых разделов и положений, которые необходимы товариществу для нормального ведения финансово-хозяйственной деятельности. В результате получаем старый устав, в котором половина недействительна и трети нет. Толку от такого документа мало. Особенно с перспективой судебных разбирательств.
Особенно это может отразиться на делах о взыскании в судебном порядке задолженности по членским, целевым взносам и плате за пользование объектами инфраструктуры с индивидуалов.
Это же теперь все документы менять…
В статье 54 ФЗ №217 четко указано, что при переходе на ТСН не требуется вносить изменения в правоустанавливающие и иные документы, содержащие прежние наименования. Внесение таких изменений может осуществляться по желанию заинтересованных лиц.
Больше всего в связи с переходом в ТСН рядовых садоводов пугает перспектива заниматься заменой свидетельств о праве собственности на земельные участки и строения.
Во-первых, то, что Вы хотите изменить – адрес ориентира (Например, Московская область, Можайский район, с/п Такое-то, СНТ «Ромашка» участок 23), а не настоящий (почтовый) адрес участка (дома).
Во–вторых, юридической нагрузки ориентир не несет, почтовым адресом не является и уже давно есть более проверенные методы определения точного местоположения того или иного объекта. Для этого проводят межевание.
В-третьих, если будите менять свидетельства, взамен Вам выдадут не новое свидетельство, а выписку из ЕГРН, так как именно запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество является подтверждением наличия права собственности определенного гражданина на определенное имущество. Свидетельства больше не выдают.
Когда переходить в ТСН?
До 1.01.2019г. устав, разработанный с учетом положений 217-ФЗ будет недействительным в тех положениях, которые противоречат 66-ФЗ. Начиная с 1.01.2019 года старые уставы в части положений будут противоречить 217-ФЗ и также частично будут недействительны. При этом старый устав в новом году может стать проблемой (проблемы при открытии счета, при взыскании и прочих судебных разбирательствах). Вывод очевиден, но на практике все сложнее.
Идеальное решение – утвердить новую форму устава решением общего собрания членов в декабре, зарегистрировать устав в налоговой инспекции в январе. Проблема в том, что мало какое товарищество сможет набрать кворум на декабрьском собрании…
Как вариант, утвердить новую форму в сентябре-октябре, на регистрацию подать устав в новом году. При таком варианте следует быть готовыми к штрафу в размере 5000 руб., так как на регистрацию нового устава с момента вынесения соответствующего решения общим собранием всего 3 дня.
Итог: каждое товарищество выбирает, когда ему утверждать новую форму устава, исходя из индивидуальных особенностей и сложившихся планов на ближайшее будущее (количество участков, «политическая» обстановка в товариществе, наличие намерения взыскивать долги в судебном порядке и т.п.).
ВАЖНО! Новые уставы (разработанные в соответствии с положениями ФЗ №217) по структуре и практическому применению будут отличаться от тех, к которым мы привыкли. 217-ФЗ вариативен: предполагает, что каждое товарищество по тем или иным моментам выберет оптимальный для себя принцип взаимодействия (внутри товарищества). Чтоб этот принцип стал официальным (то есть распространялся на всех садоводов в границах ведения садоводства (огородничества) данного конкретного товарищества), законным – он должен быть определен уставом. Не решением общего собрания членов, не решением правления, не потому, что «мы так привыкли», а именно уставом, причем зарегистрированным в налоговой инспекции.
1. Реорганизация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона и других федеральных законов.
2. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вносятся соответствующие изменения в его устав или принимается новый устав.
3. При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения права и обязанности его членов переходят к правопреемнику в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом, в которых должны содержаться положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного объединения перед его кредиторами и должниками.
4. Передаточный акт или разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения утверждается общим собранием членов такого объединения и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или для внесения изменений в устав такого объединения.
5. Члены реорганизованного садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения становятся членами вновь создаваемых садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений.
6. Если разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не дает возможности определить его правопреемника, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного либо реорганизуемого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения перед его кредиторами.
7. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь создаваемого некоммерческого объединения, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.
8. При государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в форме присоединения к нему другого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного объединения.
9. Государственная регистрация вновь созданных в результате реорганизации садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений и внесение в единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений осуществляются в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.
