В сентябре 2016 г. в аренду предлагалось 2718 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1586 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 34%, а по общей площади - на 29%.
Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 7% и составила 285$/кв.м/год. Курс доллара в сентябре практически не изменился, поэтому в рублевом эквиваленте ставки также выросли на 7%. Средняя арендная ставка в рублях составила 18 396 руб./кв.м/год. За год, с сентября 2015 года долларовые ставки снизились на 24%, рублевые - на 27%.
С учетом существенного снижения как долларовых, так и рублевых ставок за последние 12 месяцев, рост ставок за месяц, скорее всего, является только коррекцией снижения за год и о каких-либо положительных тенденциях на рынке не свидетельствует.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (11%).
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 2 731 | 23 002 | 1 594 | 0,58 | 18 407 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +35% | +29% | +31% | -3% | +6% | К сентябрю 2015 | -55% | -77% | -63% | -17% | -23% |
Торговая недвижимость
В сентябре 2016 г. на рынке экспонировалось 565 объектов общей площадью 176 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество торговых объектов выросло на 37%, а их общая площадь выросла на 19%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 64 помещения общей площадью 12 тыс. кв. м, что выше показателей августа на 49% по количеству и на 44% - по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц возросла на 23% и составила 1012$/кв.м/год. Ставка на объекты, которые экспонируются уже давно, при этом снизилась на 5%. Доля дорогих объектов (со ставками выше 1000$/кв.м/год) за месяц выросла с 30% до 39%, в т.ч. за счет выхода на рынок в сентябре ряда таких дорогих объектов как на ул. М.Бронная (367 кв.м, 2128 $/кв.м/год), ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2379 $/кв.м/год), ул.Кузнецкий мост (108 кв.м, 2991 $/кв.м/год) и на Хоромном тупик. (140 кв.м, 3385 $/кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в сентябре 2016 г., выросло на 36%, а их общая площадь - на 18%. Объем предложения составил 501 объект общей площадью 165 тыс.кв.м. Средняя ставка за месяц выросла на 9% и составила 455 $/кв.м/год. При этом ставка по объектам, которые экспонируются давно, не изменилась. В целом, доля дорогих объектов, сдаваемых по ставкам выше 500$/кв.м/год, выросла с 24% в августе до 30% в сентябре.
В виду того, что средние ставка по объектам в центре за последние 12 месяцев выросли, а за его пределами снизились, причем рост ставок в сентябре по первым объектам был в 2 раза выше, можно заключить о том, что спрос на торговые объекты в центре выше.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 64 | 686 | 11,719 | 0,183 | 65 424 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +49% | +70% | +44% | -3% | +22% | К сентябрю 2015 | -65% | -81% | -81% | -46% | +10% |
| Торговые вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 502 | 3 844 | 164,979 | 0,329 | 29 456 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +37% | +24% | +20% | -12% | +10% | К сентябрю 2015 | -48% | -58% | -49% | -3% | -15% |
Офисная недвижимость
В сентябре 2016 г. объем предложения офисных объектов в аренду вырос по количеству на 31% и на 29% по общей площади и составил 1632 объекта общей площадью 841 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 46%, их общая площадь - на 19%. Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 1%, и составила 392$/кв.м/год.
За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 29%, а по общей площади - на 31%. Средняя ставка увеличилась на 3%, и составила 241$/кв.м/год. Ставки по объектам, выставляющимся уже давно, не изменилась, а доля объектов со ставками выше 250$/кв. м/год в общем объеме предложения выросла с 30% в августе до 31% в сентябре.
Незначительность отличий между ростом ставок за месяц и их снижением за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами свидетельствует о том, что спрос на такие объекты отличается также незначительно.
| Офисы внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 246 | 2 878 | 115,834 | 0,471 | 25 365 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +46% | +15% | +19% | -18% | +1% | К сентябрю 2015 | -78% | -90% | -86% | -34% | -15% |
| Офисы вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 1 398 | 12 080 | 732,623 | 0,524 | 15 518 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +31% | +32% | +34% | +2% | +2% | К сентябрю 2015 | -56% | -77% | -70% | -32% | -21% |
Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, эксперты не предрекают рынку коммерческой недвижимости столицы особых потрясений. Скорее всего его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой.
Об основных тенденциях 2016 г. рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Близится конец декабря - традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. Мы тоже в сложной ситуации: нет желания сеять негатив и нет возможности обещать позитив.
Однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.
Эксперты RRG выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году:
Тенденция 1 - Продолжающееся снижение инвестиционной активности
Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов - и особенно иностранных - на рынке.
Тенденция 2 - Падение ставок аренды и цен продажи объектов
Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Мы не беремся указывать даже примерные показатели снижения, так как в ситуации почти абсолютной экономической неопределенности это есть не что иное, как гадание на кофейной гуще. Могу лишь сказать, что позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.
Тенденция 3 - Окончательный переход на рублевое ценообразование
В 2016 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.
Тенденция 4 - Перепрофилирование и реконцепция объектов
Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Как и в прошлый кризис, можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные - полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми. О такой возможности, кстати, недавно заявили и московские власти.
В торговом сегменте продолжить набирать популярность реконцепции объектов. Многие ТЦ в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.
Тенденция 5 - Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости
При любом шторме есть рыбы, которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» - это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты…
С офисами сложнее, хотя и в этом сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов - пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также предлагающие помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке».
На самом деле, еще в 2014 году операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.
- Объем предложения на рынке продажи снизился по всем сегментам кроме производственно-складских помещений, в то время, как на рынке аренды изменение объема предложение оказалось несущественным.
- Как ставки, так и цены в долларовом выражении выросли за исключением цен на помещения свободного назначения, при этом максимальный уровень роста как ставок, так и цен наблюдался по торговой недвижимости.
- Среди основных особенностей развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи во 2 квартале 2016 г. можно выделить:
- По сегменту торговой недвижимости цены на объекты в центре снизились, а за пределом центра - выросли. Рост ставок по объектам в центре был ниже, чем по объектам за его пределами. По street-retail динамика ставок была аналогичной, в то время, как по ценам - противоположной: цены на объекты в центре выросли, а за его пределами, наоборот, снизились.
- На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре снизились, а за его пределами - почти не изменились, в то время, как арендные ставки выросли как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца.
- Цены продажи производственно-складских помещений снизились, в то время, как арендные ставки выросли.
Главный вывод:
Рост цен по некоторым сегментам и ставок в долларовом выражении оказался ниже снижения курса доллара, в результате чего цены и ставки в рублевом выражении во 2 квартале снизились, что обусловлено сложной ситуацией в макроэкономике, при этом рынок продажи, судя по снижению цен по некоторым сегментам и менее высокому росту цен по другим, чувствует себя менее уверенно, чем рынок аренды, что может быть связано со сложной ситуацией с инвестициями.
Методика исследования
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $560 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $400 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Во 2 кв. 2016 года объем предложения сократился на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год, по сравнению c о 2 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 26% по количеству, и на 36% общей площади.
Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 083 объекта общей площадью 2 986 тыс.кв.м.
Ценовые показатели 52,8 74,9 65,9
Средневзвешенная цена во 2 квартале 2016 года снизилась на 2% и составила 3 293$/кв. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 12%, цена в рублевом эквиваленте снизилась на 14% до 217000 руб./кв.м . За год, со 2 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 18%, а в рублях выросла на 2% .
Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 30%, а за год - на 48% и составила 9,83 млрд. $.
Снижение как долларовых, так и рублевых цен во 2 квартале свидетельствует о постепенном усилении негативных тенденций на рынке.
Графики для рынка в целом
Общая площадь
Количество объектов
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Объем предложения
Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 38%, по производственно-складским помещениям – вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 10%.
Объем предложения по общей площади за год, по сравнению со 2 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 60%, по офисной – на 43%, по производственно-складским - сократился на 46%, а по помещениям свободного назначения вырос на 9%.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), торговые помещения (9%) и производственно-складские (13%).
Ценовые показатели
За 2 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости выросла на 7% до 4480$/кв.м, по офисной - на 2% до 3527$/кв.м, по производственно-складской – на 4% до 1712$/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 9% до 3139$/кв.м.
По сравнению с 2 кварталом 2015 года средневзвешенная цена выросла на 1% по торговой и на 6% - по производственно-складской недвижимости, снизилась на 18% по офисной и на 23% по помещениям свободного назначения.
Более значительный рост цен на торговые и производственно-складские объекты свидетельствует о том, что спрос на них в настоящее время превышает спрос на офисные объекты.
Общая площадь по сегментам
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Торговая недвижимость
Объем предложения
Во 2 квартале экспонировалось 445 торговых объектов общей площадью 282 тыс.кв.м., из них 62 объекта – внутри Садового Кольца и 383 объекта – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 3%, а по общей площади – на 24%.
Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 9%, а по общей площади уменьшился на 30%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2016 г. уменьшилась на 9% и составила 10839$/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а снижение цены было обусловлено, в частности, окончанием экспонирования в 1 квартале двух крупных и дорогих объектов на Новинском б-ре (1220 кв.м, 19 000 $/кв.м) и на ул.Арбат (1413 кв.м, 25 129 $/кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 11% до 3877$/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в 1 квартале нескольких дешевых объектов – на ул.Юровской (4892 кв.м, 1345 $/кв.м), ул.Мытной (12900 кв.м, 1600 $/кв.м) и на пр-те Андропова (90000 кв.м, 3090$/кв.м). Цены на объекты, экспонируемые уже давно, выросли на 9%.
Судя по данным за 2 квартал, спрос на торговые помещения за пределами центра значительно превысил спрос на торговые объекты в центре.
Графики показателей торговой недвижимости
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Street Retail
Объем предложения
Во 2 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 119 объектов street-retail общей площадью 31 тыс.кв.м, из них 26 объектов – внутри Садового Кольца и 93 объекта – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 13%, а общей площади - на 49%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади – на 1%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 4% до 15538$/кв.м, при этом по старым объектам цена возросла на 8%. Рост также был обусловлен как уходом с рынка в 1 квартале дешевого объекта на ул.Земляной Вал (469 кв.м, 5767 $/кв.м), так и выходом во 2 квартале дорогого объекта на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 26981 $/кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 6% до 4985$/кв.м., На снижение цены, в частности, повлиял выход на рынок двух дешевых объектов - на Новозаводской ул. (832 кв.м, 1007 $/кв.м) и на ул.Трофимова (1767 кв.м, 2872 $/кв.м), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца выросли на 6%.
Графики показателей street-retail
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 22% по количеству и на 38% по общей площади и составил 1170 объектов общей площадью 1636 тыс.кв.м, из них 243 объекта экспонировалось в центре и 927 объектов – за его пределами.
Объем предложения офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 27%, а за его пределами – на 40%. По сравнению со 2 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 37%, а за пределами Садового Кольца - на 44%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2016 года снизилась на 5% и составила 6 330$/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 1 квартале дорогого объекта на ул.Ильинка (3 291 кв.м., 15 493 $/кв.м), а также выхода на рынок двух дешевых объектов - на ул.Знаменка (3 000 кв.м., 2 477 $/кв.м) и на ул.Машкова (7 585 кв.м., 3 176 $/кв.м), при этом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, выросли на 5%.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 2972$/кв.м.
Тот факт, что цены по помещениям в центре снизились, а по объектам за его пределами незначительно выросли свидетельствует о росте спроса на помещения за пределами центра. Однако исходя из одинаковых темпов роста цен за год можно заключить о том, что в среднесрочной перспективе подобные отличия не наблюдаются.
Графики показателей офисной недвижимости
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2016 года уменьшился на 1% по количеству и на 5% по общей площади. В целом за последние 4 квартала объем предложения сократился по количеству на 25%, а по общей площади - на 31%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 4265 объектов общей площадью 2394 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка за квартал выросла на 7%, а по сравнению со 2 кварталом 2015 года - уменьшилась на 35% и составила 286$/кв.м./год. С учетом того, что курс доллара за год снизился на 12%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 5%, а за год – на 19% до 18 847 руб./кв.м/год. Годовая арендная плата со 2 квартала 2015 г. по 2 квартал 2016 года снизилась на 56% и составила 0,555 млрд. $.
Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, продолжает свидетельствовать о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.
Графики для рынка в целом
Общая площадь
Количество объектов
Средняя ставка
Суммарная ГАП
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2016 года уменьшился на 6% по торговой, на 5% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 42%, офисной – на 31%, а производственно-складской недвижимости – на 26%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 51%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (13%).
Ценовые показатели
Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости выросла на 10% и составила 466$/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 268$/кв.м/год, а по производственно-складской - на 8% до 104$/кв.м/год.
По сравнению со 2 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 32% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости.
Графики сравнительного анализа по сегментам
Общая площадь по сегментам
Количество объектов
Средняя площадь
Средняя ставка
Суммарная ГАП
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади - на 6%. Объем предложения за год снизился на 32% по количеству, а по общей площадки на 42%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 1002 объекта площадью 311 тыс. кв. м, из них 96 объектов - в центре и 906 помещений – за его пределами.
Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 8% в центре и на 6% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2016 года выросла на 5% и составила 830 $/кв.м./год. Рост ставок наблюдался в условиях увеличения на 2% ставок по давно экпонируемым объектам. Рост ставок произошел также, в частности, за счет выхода во 2 квартале двух дорогих объектов - на ул.М.Бронная (367 кв.м, 2 128$/кв.м/год) и на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2 379$/кв.м/год).
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 11% и составила 427$/кв.м/год. При этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, выросли на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год выросла с 30% в первом до 34% во втором квартале.
Ставки по помещениям в центре за квартал выросли меньше, чем за его пределами, однако за год снижение ставок оказалось сопоставимым, поэтому о существенных отличиях в спросе на торговые помещения в пределах и за пределами Садового Кольца в среднесрочной перспективе говорить нельзя.
На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца 2015 года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению, сообщает RRG.
Основные выводы
Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
* Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно говорить, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.
С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс. кв. м.
Общая площадь, тыс. кв. м
Количество объектов, шт.
Ценовые показатели
Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или $3 016$/кв. м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд руб.
Объем предложения
За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.
Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс. кв. м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс. кв. м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс. кв. м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.
Общая площадь, тыс. кв. м
Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.
Ценовые показатели
Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям - на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 56%.
Общая стоимость, млн руб.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.
Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв. м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.
Динамика показателей по торговым помещениям
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв. м, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб./.кв. м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.
Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112руб./кв. м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс. кв. м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс. кв. м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв. м/год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв. м/год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисов в центре снизился на 21% по общей площади и вырос на 22% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 18% по общей площади и увеличился на 13% по количеству.
Всего в декабре 2016 года на рынке был выставлен 201 объект общей площадью 185 тыс. кв. м. в пределах Садового Кольца и 796 объектов за его пределами суммарной площадью 1432 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 997 объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 622 кв. м.
Динамика показателей по офисным помещениям
Ценовые показатели
За 12 месяцев с декабря 2015 по декабрь 2016 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре выросла на 13% до 429 637руб/кв.м, а за пределами Садового Кольца - снизилась на 6% до 186 270 руб./кв. м.
Цена по всем офисным помещениям за 2016 год уменьшилась на 3% и составила 214 089 руб./кв. м. По офисным объектам в центре в 2015 году наблюдалось более значительное снижение цен, чем по объектам за его пределами, поэтому существенный рост цен по объектам в центре в 2016 году может быть следствием произошедшей коррекции и выравнивания спроса.
Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 10% до 79 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 23% до 266 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2016 году уменьшилась на 20% до 346 млрд руб.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.
С января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
С апреля по август его уровень снизился;
С августа по декабрь - вырос.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
С января по июнь средний уровень ставок снизился;
С июня по декабрь - так же незначительно вырос.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв. м/год, или $291/кв. м/год.
Снижение ставки как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс. кв. м по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. - по офисным и 569 тыс. кв. м - по производственно-складским объектам.
На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским - на 10%, в то время как по офисным - выросла на 13%.
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв. м/год, на офисные - снизилась на 6% до 16 705 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения - на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв. м со средней площадью объекта 358 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 4% до 28 569 руб./кв. м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .
Street - retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6 %, в т.ч. в центре - на 37 %, а за его пределами вырос на 1 % и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1 % до 37 378 руб./кв. м/год, при этом в центре она увеличилась на 22 % до 74 192 руб./кв. м/год, а за его пределами снизилась на 4 % до 31 838 руб./кв. м/год.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2015 по декабрь 2016 года уменьшился на 38% в центре и на 23% за его пределами. Уменьшение количества помещений составило, соответственно, 25% и 19%.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 240 объектов в пределах Садового Кольца и 1393 объекта за его пределами суммарной площадью 103 и 689 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс. кв. м со средней площадью объекта 485 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2016 год в целом снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 2% и составила 25 569 руб./кв. м/год, а на периферии - на 6% до 15 178 руб./кв. м/год.
С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным объектам в центре уменьшилась на 45%, а за пределами Садового Кольца - на 27%.
| заголовок | дата | сегмент |
|---|---|---|
| 27.06.2019 | Офисы | |
| 27.03.2019 | Офисы | |
| 10.10.2018 | Офисы | |
| 08.07.2018 | Офисы | |
| 12.04.2018 | Офисы | |
| 15.01.2018 | Офисы | |
| 07.11.2017 | Офисы | |
| 01.08.2017 | Офисы | |
| 25.04.2017 | Офисы | |
| 15.02.2017 | Офисы | |
| 24.11.2016 | Офисы | |
| 16.09.2016 | Офисы | |
| 18.05.2016 | Офисы | |
| 19.02.2016 | Офисы | |
| 02.11.2015 | Офисы | |
| 03.08.2015 | Офисы | |
| 27.04.2015 | Офисы | |
| 30.01.2015 | Торговая недвижимость | |
| 30.01.2015 | Офисы |
Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.
Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.
Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:
Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.
Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.
Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:
Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.
Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.
