Конкуренция.
В условиях рыночного хозяйства экономическая реализация собственности -- это процесс, далеко выходящий за пределы индивидуальной деятельности. Он предполагает сложное взаимодействие многих физических и юридических лиц, наличие многочисленных противоречий. Одним из наиболее существенных средств разрешения этих противоречий является конкуренция.
Конкуренция -- это соперничество между участниками рынка за лучшие условия производства и реализации продукции. Можно сказать: нет конкуренции -- нет рынка, нет его управляемости.
Являясь непременным условием существования рынка и реализации его функций, конкуренция приобретает различные формы, каждая из которых является действенным рычагом регулирования экономики.
Монополия: понятие, условия существования, факторы монопольной власти. Виды монополий
Монополия в узком смысле -это рыночное господство одного продавца. Однако в широком значении под ней подразумевают любое господствующее положение одного или группы лиц в какой-либо сфере деятельности.
В частности, в экономике различают четыре варианта монопольного положения предприятий, собственно монополию, олигополию, монопсонию и олигопсонию.
Основными признаками монополизма в производстве и на рынке являются следующие три:
- - высокая концентрация хозяйственной деятельности в руках одной или нескольких объединившихся фирм.
- - доминирующее, то есть преобладающее, положение этих фирм на рынке определенных товаров
- - установление монопольных цен завышенных при продаже или заниженных при покупке товаров и, благодаря этому, получение для себя сверхприбылей.
Суть своекорыстных действий монополиста сводится к тому, что, намеренно сокращая количество своих продаж и создавая тем самым искусственный дефицит на рынке, он добивается повышения цены. В отличие от этого монополист напротив, уменьшает закупки у своих поставщиков (скажем, зерна у фермеров), создаёт для них искусственные трудности сбыта продукции, вынуждая тем самым снижать цены.
По происхождению выделяют два главных вида монополии: естественную и искусственную Естественная монополия возникает и существует закономерно, по объективным условиям. Например, в отраслях (автомобильная, газовая, алюминиевая), где экономически оправданно крупномасштабное производство, обеспечивающее большую эффективность, низкие затраты, а значит, и возможность покупать продукцию по более низким ценам. Или там, где целесообразнее иметь единый хозяйственный комплекс (городской метрополитен, водоснабжение, связь), поскольку разделение этих комплексов на отдельные конкурирующие предприятия привело бы к неоправданному дублированию капитальных сооружений и росту затрат. Наконец, монополия естественна при добыче редких ископаемых, производстве редких сортов чая, винограда, в сфере оригинальных художественных промыслов и т.п.
Иное дело - * искусственная монополия. Это монополия "рукотворная", специально созданная путём концентрации в чьих-то руках определённой хозяйственной деятельности. При этом для получения рыночной власти и сверхприбылей сильные компании или подавляют своих конкурентов (с помощью, скажем, демпинга); или осуществляют так называемое враждебное поглощение соперников (скупая их акции, иногда анонимно); или добровольно объединяются друг с другом (обычно путём взаимного обмена акциями) в различные союзы, чтобы уже не конкурировать, а упорядоченно и выгодно владеть рынком совместно. Исторически сложились три главные формы монополистических союзов: картели, синдикаты и тресты. Основные различия между ними - в широте соглашений участников и "плотности" их объединения. Так, наиболее простая и до сего дня распространённая форма - картель. Его участники (производящие однородную продукцию - нефть, сахар, кофе, бананы и пр.) договариваются о разделе рынков, торговых квотах и уровне цен (кто, где, сколько и почём продаёт). При этом они полностью сохраняют свою хозяйственную самостоятельность - как производственную, так и коммерческую (торговую).
Однако цивилизованный мир стремится ограничивать картельные соглашения. В этих условиях монополисты могут прибегать, например, к тайному сговору (негласному соглашению друг с другом) или используют так называемое лидерство в ценах (ведущая в данной отрасли фирма устанавливает нужный уровень цен, а остальные "молчаливо" следуют за ней).
Ради повышения доходов применяются и другие ценовые "хитрости". Так, на сопряженные, дополняющие друг друга товары (скажем, принтер и краска к нему) устанавливается "система связанных цен": на основной продукт (принтер) цена относительно невелика (для стимулирования его сбыта), а на сопутствующий (краску) - завышенная (для получения компенсирующей сверхприбыли). Ещё пример: новые товары монополисты сначала продают по повышенным "иенам снятия сливок" (для "избранных", богатых покупателей), а затем в ход идут пониженные "цены проникновения" - для завоевания кошельков широкой публики.
Вторая, более тесная форма союза - * синдикат. В нём, как и в картеле, тоже обычно объединяются производители однородных продуктов. Но в дополнение к своему картельному соглашению (о квотах и ценах) они организуют совместный сбыт продукции и закупку сырья через общую торговую сеть (коммерческая самостоятельность участников, стало быть, здесь утрачивается).
Наконец, третий и наиболее тесный монополистический союз *трест. Входящие в него предприятия объединяются полностью под единым управлением. Именно такие гигантские сверхмонополии были типичны для экономики бывшего СССР. Достаточно назвать знаменитый Аэрофлот, многочисленные городские объединения (бытовых услуг, торговли хлебопродуктами, тресты столовых и пр.), отраслевые министерства и главки с их жёстким централизованным управлением. Все они были абсолютными монополистами в своих сферах и господствовали над потребителями. Тресты -наиболее сильное и антиобщественное проявление монополизма, поэтому сегодня в большинстве стран мира они запрещены.
Иногда среди монополистов могут оказаться и так называемые концерны. * Концерн (от англ.- фирма, предприятие) - это главная и весьма эффективная форма современных хозяйственных объединений. Обычно он представляет собой крупный диверсифицированный (многоотраслевой) экономический комплекс, в который могут входить промышленные, торговые, банковские и другие предприятия, подчас разбросанные по многим странам мира.
Их объединение вокруг себя обеспечивает особый институт, так называемый холдинг - головная компания, владеющая акциями участников концерна и благодаря этому влияющая на их деятельность.
Многие концерны опираются на густую сеть мелких и средних предприятий и добиваются высокой эффективности, прежде всего за счёт гибкого маневрирования капиталами и направления их в наиболее доходные отрасли экономики. При этом в отдельных сферах деятельности концерна может сложиться монополизм.
В заключение важно упомянуть и такую особую форму экономических союзов, как консорциум. Это временное объединение промышленных, банковских и других компаний для осуществления совместных крупных предпринимательских проектов (строительство туннеля, железной дороги, создание нового авиалайнера, космической станции и т.п.).
Термин «конкуренция» происходит от латинского слова «concurrere» — бежать вместе; когда говорят о конкуренции, обычно имеют в виду соперничество в какой-либо области между отдельными субъектами, стремящихся к одной цели. В более широком смысле конкуренция – это борьба за более выгодные условия жизнедеятельности. Конкурентные отношения характерны для всей живой природы, и именно конкуренция является критерием жизнеспособности и эффективности тех или иных форм, доминантой естественного отбора в любой сфере деятельности.
Когда говорят о конкуренции, почти всегда имеют в виду соперничество в области экономики. Однако конкуренция и дух соперничества присутствуют во всех видах деятельности общества: в среде музыкантов, ученых, в спорте, литературе, политике и искусстве. Между собой конкурируют отдельные лица и общественные институты, предприятия и отрасли, потребители, различные формы собственности, отдельные государства и межгосударственные образования.
Как в экономической, так и во внеэкономической сфере, функции конкуренции широки и многообразны. Это, в частности, выражается в следующем:
- Конкуренция позволяет выявить тех участников соперничества, которые оказались в выигрышном положении, тех, кто смог добиться лучших по сравнению с другими результатов. Конкуренция, таким образом, является необходимым критерием для выявления наилучших и жизнеспособных форм и методов достижения максимальных результатов, является инструментом их отбора;
- Конкуренция позволяет оптимизировать решение какой-либо задачи, то есть решить ее с наилучшими результатами при минимальных издержках;
- Система конкуренции ориентирует участников соперничества на достижение максимальных результатов.
Очень важна конкуренция в области хозяйственных отношений, где она выполняет одну из основополагающих функций. Значимость конкуренции для эффективного ведения хозяйства и роль интереса в экономике отмечалась еще основоположниками первых экономических школ. Так, А. Смит в своем фундаментальном труде «Исследование о природе и причинах богатства народов», вышедшем в свет в 1776 г., подчеркнул роль экономического интереса и сформулировал свой принцип «невидимой руки», ставший ныне классикой и олицетворением механизма рыночной конкуренции. Согласно этому принципу, каждый индивидуум, преследуя лишь свой собственный эгоистический интерес, как бы направляется чьей-то невидимой рукой в интересах достижения наибольшего блага для всех .
Из этого следует, что рынок является саморегулирующимся образованием и всякое вмешательство государство в сферу свободной конкуренции почти наверняка будет иметь вредные последствия.
Однако с развитием экономических отношений стало ясно, что конкуренция обладает всеми необходимыми достоинствами в обществе свободного предпринимательства лишь тогда, когда имеется в виду система «абсолютной» или «совершенной» конкуренции. Другими словами, конкуренция идеально выполняет свои положительные функции лишь в абстрактной, теоретической модели, отличающейся от реальной экономической практики рядом приближений и допущений, получивших название признаков свободного рынка. В общем виде они формулируются следующим образом:
- Неограниченное число участников рыночной конкуренции, ни один из которых не в состоянии оказывать влияние на цены. Другими словами, любые виды монополий в системе совершенной конкуренции отсутствуют.
- Абсолютно свободный доступ на рынок и такой же выход из него (барьеры вхождения в рынок отсутствуют).
- Неограниченная мобильность (передвижение) материальных, трудовых, финансовых и прочих ресурсов.
- Наличие у каждого участника конкуренции полного объема о рыночной информации (о спросе и предложении, ценах, валютных курсах, ставках депозитов и т.п.). Полная информированность позволяет участникам совершенной конкуренции избежать ошибок в принятии решений.
- Абсолютная однородность одноименных продуктов, что выражается, в частности, в отсутствии торговых марок и других индивидуальных характеристик качества товара. Таким образом, все продавцы ставятся в равное положение.
Системы совершенной конкуренции в повседневной жизни не существует, однако считается, что с помощью этой абстрактной модели облегчается анализ реальных рынков. Отчасти это так. Однако анализируя признаки свободного рынка, мы увидим, что каждый из них является довольно сомнительным не только с точки зрения реального, но и собственно идеального рынка. И дело не только в том, что рынков с бесконечно большим числом участников не бывает, как не бывает рыночных систем без монополий на производство, сбыт, на патенты, технологии, иную интеллектуальную собственность. Эффективную правовую базу по защите конкуренции на идеальных моделях выстроить невозможно. Поэтому как соотнести теоретическую модель идеальной конкуренции с реальным экономическим миром – этот вопрос со времен А.Смита стал одним из центральных для экономистов и законодателей. Трудностей на этом пути оказалось предостаточно.
Во-первых, в эпоху промышленной революции и бурного развития акционерного предпринимательства было трудно определить само понятие монополии – кто это, производитель или продавец, контролирующий 100% рынка? Однако таких монополий практически не было и с помощью первого антитрестовского закона (закона Шермана от 1890 г.) удалось разукрупнить только две больших компании – «Америкен Табакко» и «Стандард Ойл» Дж.Рокфеллера.
При разборе конкретных ситуаций в судебных инстанциях в связи с введением антимонопольного законодательства стали проявляться нюансы, позволяющие разделять собственно монополизм как легитимное явление (включая монопольное право на интеллектуальную собственность, на технологии и знания), и последствия обладания монополией – завышением цен, введением барьеров вхождения в рынок других участников, так называемую «vendor lock-in», то есть практику, при которой поставщик каких-либо продуктов или сервисов создаёт потребителю препятствия к смене поставщика или взаимодействию с продуктами других поставщиков – т.е. тех действий, которые можно квалифицировать как недобросовестные.
Во-вторых, законодательные ограничения деятельности крупных акционерных компаний и холдингов натолкнулись на активное сопротивление предпринимателей, которые выдвигали два веских аргумента, с которыми нельзя было не считаться. Первый – это ограничение права бизнеса свободного заключения договоров . Второй довод – экономического характера, который известен в теоретической экономике и бизнесе как эффект масштаба.
Последний довод относился к проблеме концентрации денежного, производственного и интеллектуального капитала. Представители крупных предприятий-монополистов не без основания утверждали, что монополии обеспечивают более высокое качество продукции за счет собственных научных разработок и совершенных технологий. Более мелкие предприятия не могут позволить себе содержать собственные научно-исследовательские подразделения, которые, в конечном итоге, и обеспечивают прогресс и внедрение продуктовых инноваций.
Таким образом, проблема монополизма и злоупотребление доминирующим положением – это далеко не одно и то же. Причем злоупотребления можно квалифицировать как методы недобросовестной конкуренции.
Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. – С.332.
Суть закона Шермана отражается в двух основных пунктах:
— любое соглашение, объединение в форме треста или иной форме или тайный сговор, имеющие целью ограничение производства и торговли объявляются незаконными;
— любое лицо, которое будет или пытается монополизировать или объединиться, или сговориться с каким-либо лицом или лицами, чтобы монополизировать какую-либо часть производства или торговли, считается виновным в совершении преступления.
Таким образом, данный закон де-факто ограничивал свободу заключения предпринимателями деловых соглашений и договоров.
Прив. по: Галкин В.В. Методы недобросовестной конкуренции: экономическое содержание и правовое регулирование. – С.9-12.
Реальный рынок
Реальный рынок
Реальный рынок - рынок, отражающий реальные цены покупателей и цены продавцов, не искаженные торговыми играми дилеров.
По-английски: Real market
См. также: Типы рынков
Финансовый словарь Финам .
Смотреть что такое "Реальный рынок" в других словарях:
Реальный рынок - Цена покупателя и цена продавца, на основании которых дилер мог бы определить размер сделки. Котировки на рынке брокеров зачастую отражают не реальный рынок, а картину рынка, изображенную дилерами, играющими в торговые игры … Инвестиционный словарь
Рынок труда сфера формирования спроса и предложения на рабочую силу. Через него осуществляется продажа рабочей силы на определенный срок. Особенность рынка труда и его механизма: объектом купли продажи на нем является право на использование … Википедия
Рынок - (Market) Рынок это система отношений между продавцом (производителем услуг/товаров) и покупателем (потребителем услуг/товаров) История возникновения рынка, функции ранка, законы рынка, виды рынков, свободный рынок, государственное регулирование… … Энциклопедия инвестора
РЫНОК, на котором ведется торговля реальным товаром в противоположность торговле фьючерсными контрактами. На РЫНКЕ РЕАЛЬНОГО ТОВАРА заключаются сделки с поставкой со склада, с немедленной поставкой и с поставкой на срок. Словарь финансовых… … Финансовый словарь
Отсутствие на рынке определенной тенденции за неимением реальных предложений купить либо продать или отсутствие возможности установить реальный уровень цен. Экономический словарь. 2010 … Экономический словарь
Рынок, на котором производятся сделки на реальный товар, в противоположность фьючерсной бирже. На рынке реального товара заключаются как сделки с немедленной поставкой (спот), так и с поставкой на срок, в будущем. Формы организации рынка… … Энциклопедический словарь экономики и права
- (англ. Real Option, франц. Option réelle) – это право, но не обязанность, принять какое либо управленческое решение, относящееся к функционированию компании Содержание 1 Классификация реальных опционов … Википедия
Отсутствие на рынке определенной тенденции за неимением реальных предложений купить либо продать или отсутствие возможности установить реальный уровень цен. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. 2 е… … Экономический словарь
Рынок недвижимости - (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора
Рынок труда - (Labor market) Рынок труда это сфера формирования спроса и предложения на рабочую силу Определение рынка труда, определение рабочей силы, структура рынка труда, субъекты рынка труда, конъюнктура рынка труда, сущность открытого и скрытого рынка… … Энциклопедия инвестора
Книги
- Путь к финансовой свободе. Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям. 5-е издание , Эрик Л. Найман. Цитата `Путь к финансовой свободе проходит по лезвию ножа - между рабством перед чужими деньгами и рабством перед собственными`. Эрик Найман О чем книга О том, какработать на рынке акций и…
- FOREX. Теория, психология, практика , Андрей Блажко. Цитата "Рынок - суровый наставник, который не прощает халатного отношения. Он наказывает потерей депозита людей, относящихся к нему легкомысленно и несерьезно, слишком самоуверенных и…
16. Совершенная конкуренция как идеальная модель рынка и способ анализа реальных рыночных структур.
Чистая (совершенная) конкуренция - это конкуренция, которая происходит на рынке, где взаимодействует весьма большое число фирм, производящих стандартные, однородные товары. В этих условиях любая фирма может вступить на рынок, здесь не осуществляется контроль за ценами.
Таким образом, рынком чистой конкуренции (или совершенным) считается тот, на котором устанавливается одна и та же цена на один и тот же продукт в одно и то же время, для чего необходимы:
неограниченное количество участников хозяйственных отношений и свободная конкуренция между ними;
абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;
абсолютная мобильность факторов производства; неограниченная свобода передвижения капитала;
абсолютная информированность рынка о норме прибыли, спросе, предложении и т.д. (осуществление принципа рационального поведения рыночных субъектов (оптимизация индивидуального благосостояния в результате прироста доходов) невозможно без наличия полной информации);
абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);
наличие ситуации, когда ни один участник конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;
стихийное установление цен в ходе свободной конкуренции;
отсутствие монополии (наличие одного производителя), монопсонии (наличие одного покупателя) и невмешательство государства в функционирование рынка.
17. Монополия: понятие, условия существования, факторы монопольной власти. Виды монополий.
Монополия – это фирма-отрасль, производящая продукцию, не имеющая заменителей. Поэтому фирма-монополист диктует цену на свою продукцию.
Монополия выступает в следующих формах: 1) закрытая – защищена от конкуренции юридически: авторским правом, патентом; 2) открытая – не имеет специальной защиты от конкуренции (фирмы, впервые вышедшие на рынок с новой продукцией); 3) естественная – эксплуатирующая уникальные природные ресурсы (электросети, компании водоснабжения, газовые предприятия).
Антимонопольная политика в узком смысле предусматривает установление законодательных ограничений (включая полные запреты), касающихся различных видов монополистического поведения субъектов рынка, контроль слияний и поглощений фирм, ценовую политику.
Современное антимонопольное законодательство имеет два принципиальных направления: – контроль за ценами;
– контроль за слияниями компаний.
Антимонопольное законодательство в первую очередь запрещает соглашения по ценам. Незаконным является любой сговор между фирмами в целях установления цен. Законом также преследуется демпинговая практика продаж, когда фирма умышленно устанавливает более низкие цены, с тем чтобы вытеснить из отрасли конкурентов.
18. Олигополия в рыночной экономике.
Для олигополии характерны три признака:
– в отрасли присутствуют две или несколько конкурирующих фирм, так что отрасль не является монополизированной; – кривая спроса каждой фирмы имеет падающий характер, поэтому в отрасли не действуют правила свободной конкуренции; – в отрасли функционирует по крайней мере одна крупная фирма, любое действие которой вызывает ответную реакцию конкурентов, поэтому нельзя считать, что в отрасли наблюдается монополистическая конкуренция.
Главное отличие совершенно конкурентного рынка от олигополистического состоит в особенностях изменения цен. Если в конкурентном рынке цены изменяются непрерывно в зависимости от колебаний спроса и предложения, то при олигополии цены меняются не столь часто, обычно через какие-то промежутки времени и на значительную величину. Такая «неподвижность» цен обычно встречается, когда фирмы сталкиваются с циклическими и сезонными изменениями спроса.
Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли и др.
Рассмотрим эти критерии по отдельности .
1. Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости в качестве продавцов выступают как крупные строительные фирмы национального масштаба, количество которых ограничено, так и средние региональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как: ГК «СУ-155» (г. Москва) – ведущий подрядчик государства по строительству жилья и социально-значимых объектов, включающий 64 промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, с численностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которого реализуются в 50 городах России, СНГ и Европы ; ГК «ПИК» (г. Москва) – один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманной социальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионов РФ, включает 19 дочерних компаний . Однако есть и ряд более мелких строительных фирм.
Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов часто приходят участники других рынков:
Застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО
«Волго-Вятская строительная компания», ЗАО НПСК
«Металлостройконструкция» и др.);
Производители строительных материалов и отдельных конструкций
(например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);
Крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).
Такие участники, как правило, рассматривают рынок жилой недвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его с уже имеющейся деятельностью.
Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынка составляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ. По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всех сданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28% больше, чем в 2011 году (см приложение 3). На региональных рынках количество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше. Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типу олигополии с конкурентным окружением.
На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (в данном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данному сегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако на вторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированных посредников – риэлторские фирмы. Их число уже существенно меньше, что снижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала
27 компаний . Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближе к типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку
«количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах от монополистической конкуренции до олигополии.
2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимости велика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое
жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов, кирпичные дома. В Нижегородском регионе, согласно неофициальной классификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье. Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация, согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом класса . Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики у каждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объекта рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».
3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости барьеры входа на рынок для продавцов (заказчиков, застройщиков) определяются барьерами более низкого порядка - входа в строительную отрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиеся строительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути к увеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии:
· документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка;
· разрешения на строительство;
· проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от
Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости:
А. Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на один жилой район города одновременно предлагается несколько земельных участков для точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения. Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство многоэтажных жилых домов на территории города Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн. руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в их цену и так называемой «административной ренты» - коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.
В настоящее время большое внимание городские власти уделяют выделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть как земельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхий аварийный фонд. Однако для застройщиков это сопряжено с определенными издержками: земельные участки в пригороде не имеют инженерных коммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондом требуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищного строительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия 2012 года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом
2011 года ), наблюдается дефицит интересных для инвесторов строительных площадок.
Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствует о том, что величина самих площадей под застройку невелика. Так, например, в
2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 га земли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял 14 земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, который выставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукциона был только один претендент, что объяснялось большим объемом (создание фактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами на строительство сетей, предстоящими застройщику . Таким образом, из-за нежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га на отдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеров жилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.
Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение администрацией земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить возведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового
возведенного жилья, направляемого на выполнение государственных социальных программ. В силу возникновения дополнительных затрат на выполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены уже после получения всех необходимых разрешений изменять (и заново согласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и в нарушение прав потребителей (дольщиков).
В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании. Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники (башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, с устройством самонаращивания башни крана и c возможностью крепления башни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильные установки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.). При малом объеме и временном характере работ покупать весь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретение башенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительной компании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря, отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнет дополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, как особо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмы могут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, но и не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.
Г. Перебои с поставками строительных материалов. Примером служит описанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России. Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в той или иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могут рассматриваться как барьеры входа в нее.
Д. Недостаток квалифицированного персонала. Так, несмотря на наличие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевого вуза по подготовке инженерно-строительных кадров (ФГБОУ ВПО
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), в условиях подъема строительной отрасли рынок жилой недвижимости испытывает нехватку специалистов ряда рабочих профессий и высококвалифицированных инженерных кадров, в первую очередь, специалистов по новым и узкоспециализированным направлениям. Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошую теоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них часто недостаточно. Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров со средним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились к разряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются не престижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда; постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границы существенно снижает планку заработной платы.
Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером, как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее время образовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам с недвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынке жилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесно работать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры для подготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговых агентств.
Е. Избыточное количество согласовательных процедур. Исследование, проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России, позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн
рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения . Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедур являются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки получения разрешения на строительство примерно на 600 дней , что в разы минимизирует расходы на развитие проектов.
Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны для рыночной структуры типа «олигополия».
На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры для непрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и их членов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности и титула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон: юридическая чистота сделки). В то же время мотивами их обращения к профессиональному посреднику (агентству недвижимости или индивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности и перемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение времени на поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффекта масштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных и профессиональных технологий). Такое обращение эффективно, если экономия на трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услуг риэлторской компании.
На рынке, где сделки осуществляются с участием профессионального посредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для создания риэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица или регистрация посредника в качестве индивидуального предпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмы- посредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентного преимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его
деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности (визуально нередко определяемого количеством действующих офисов), наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д.
Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) – гильдии риэлторов. Однако и здесь есть свои барьеры. Для принятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение со специально оборудованной комнатой для ведения переговоров, обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги.
На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки
– в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичное признание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости
«Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание –
2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, было признано победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентное преимущество. С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. В широком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – в нашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном
– доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичному мнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятии решений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства)
предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями.
Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическая конкуренция».
4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групп покупателей (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.
На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства.
5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов как в строительной отрасли, так и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой
вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция или обман конечных продавцов или покупателей товара.
Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и в крайнем случае - «монополии». Кроме того, это рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.
Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости является рынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так и неоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовой аспект исследования. Исследование выявило, что на рынке жилой недвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсом одновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, которое удовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу. На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования.
На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно
проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на жилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Для выявления типов рыночных структур в работе анализировались следующие характеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.
Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.
