Правоотношения, возникающие по поводу участия граждан в долевом строительстве, продолжают оставаться одной из самых обсуждаемых тем в правовом сообществе. Волна банкротств, захлестнувшая российских застройщиков, обусловила актуальность рассматриваемого вопроса.

Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования «обманутых дольщиков» или хотя бы приостановить стремительный рост их числа. В связи с этим законодательство о долевом строительстве регулярно претерпевает определенные изменения.

Если проанализировать нюансы строительной деятельности, то можно сделать вывод о том, что данная область наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы приводит к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В конечном итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок.

Отслеживать ситуацию в сфере правоотношений, складывающихся по поводу участия граждан в долевом строительстве, сегодня помогают различные ресурсы. Из официальных и неофициальных источников постоянно поступают статистические данные, которые незамедлительно доводятся до всеобщего сведения.

Всю критичность ситуации можно осознать, лишь сравнив статистику РАСК, приведенную в разные периоды 2016 года. Так, в августе 2016 года по стране насчитывалась 61 компания-банкрот. В января 2017 статистика за минувший год была обновлена: уже 149 компаний находится в одной из стадий банкротства. Всего около полугода понадобилось отрасли, чтобы число банкротств выросло в 2,5 раза! Положение дел усугубляет также и ситуация с подрядчиками. Тот же РАСК сообщает, что из 151 тыс. уникальных компаний в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 компании-подрядчика.

Как видим, проблемы в сфере долевого строительства носят достаточно серьезный характер. Попытки к их решению предпринимаются путем изменения законодательства. Однако характер вводимых изменений вряд ли можно назвать благоприятным для застройщиков, поскольку основной целью деятельности законодателя остается защита прав обманутых дольщиков.

Лейтмотивом поправок, внесенных в 214-ФЗ о долевом строительстве, стало ужесточение требований к застройщикам. Оно было инициировано в основном подмосковными властями, поскольку ситуация с участием в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой». Говоря так, Андрей Воробьев имел в виду 90% застройщиков. При такой статистике не приходилось ожидать лояльности законодателя.

И, действительно, требования к финансовой устойчивости застройщиков возросли. Правда, часть из них вступит в силу с 1 июля 2017 года. К таким относится в частности требование о размере уставного капитала, который по закону должен варьироваться от 2,5 млн. до 1,5 млрд. руб. Градация зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3 обновленной редакции 214-ФЗ).

Оценка данной новеллы в правовом сообществе неоднозначная. Из практики известно, что распространены ситуации, когда уставный капитал строительных компаний, привлекающих средства граждан, не превышает 50 тысяч рублей. Безусловно, такие компании являются мелкими и их участие в правоотношениях по долевому строительству сомнительно. Очевидно, что в связи с названными новеллами законодательства следует ожидать резкого сокращения числа строительных организаций, возможно, за счет поглощения крупными компаниями более мелких. Соответственно, конкурировать между собой будут считанные игроки рынка.

При этом закон оставил небольшую лазейку для мелкого и среднего бизнеса. Обойти требование о размере уставного капитала можно, заключив договоры поручительства с одним или несколькими юридическими лицами, отвечающими требованиям, выдвигаемым к застройщику. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ. (статья 15.3 новой редакции). Принудительное обеспечение обязательств строительных компаний, находящихся «в зоне риска» - действительно, нужный и рациональный ход законодателя. В частности, данная норма должна положительно сказаться на практике взыскания с компаний обязательных платежей.

Из числа введенных изменений большой общественный резонанс получила информация о создании компенсационного фонда жилищного строительства. Однако больших надежд на создаваемый институт в правовом сообществе не возлагают в связи с провалом некогда введенного института страхования гражданской ответственности застройщика. Создание компенсационного фонда - новый подход, который ранее не использовался в сфере долевого строительства. Накалившаяся обстановка в обществе предопределила социальную направленность инициативы: для застройщиков снова меняются правила игры.

Важно, что действие изменений распространится только на граждан, заключивших ДДУ после вступления акта в силу. Если же хотя бы один ДДУ продан и застрахован в какой-либо страховой компании до начала деятельности фонда, то тогда уже этот дом и дальнейшие его ДДУ страхуются в этой же страховой компании. Формирование денежной базы фонда будет осуществляться за счет отчислений застройщиков, которые составят 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Что можно ожидать в ближайшем будущем в свете введенных изменений? Резкого роста цен на первичную недвижимость точно ожидать не стоит: дополнительные финансовые обременения застройщиков вряд ли приведут к этому. Платежеспособность населения остается невысокой, а потому предпосылок к росту цен фактически нет. Застройщиков станет меньше, так как выход на рынок затруднителен. Конечно, надежность маститых девелоперов важнее, чем многообразие предложений. Главное, чтобы снижение конкуренции не ударило по качеству возводимых объектов.

Что касается деятельности компенсационного фонда, на фоне неудавшегося страхования ответственности данная инициатива выглядит более перспективно. Но, безусловно, главное в этом вопросе - работоспособность механизма. Если гражданам действительно будет удаваться вернуть вложенные деньги при признании застройщика банкротом, эффективность реформы не вызовет никаких сомнений.

Рынок первичного жилья сегодня переживает глубочайший кризис: только за первые шесть месяцев 2016 года в России стали банкротами 1600 строительных компаний, что в два раза превышает показатели за аналогичный период минувшего года.

Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) в 2015 году обанкротилось около 2700 застройщиков. Данная цифра в пять раз превышает показатели 2014 года. В отношении нынешнего года эксперты давали неутешительные прогнозы, и, нужно сказать, они оправдываются.

Почему строители покидают рынок первичной недвижимости

Основными последствиями ухода с рынка застройщиков, несомненно, стали рост числа обманутых дольщиков, увеличение количества недостроя в целом по России. Кроме того, снизился объем ввода жилья в связи со снижением доверия населения к долевому строительству. В отношении спроса на первичное жилье сейчас бума не наблюдается. Зачастую застройщики, которые завершили строительство, сталкиваются с проблемой реализации квартир в новостройках.

Главной причиной активизации количества банкротств в строительной сфере, безусловно, является экономический кризис. Затраты на строительство становятся не обоснованными в связи со снижением покупательской способности населения. В таких условиях сложнее всего удержаться на плаву мелким организациям, именно их массовый уход с рынка мы и наблюдаем. Крупные застройщики корректируют свои планы, отказываются от масштабных проектов, за счет чего и продолжают функционировать.

К сожалению, ожидать улучшения ситуации в 2017 году не стоит. Стабилизация экономики будет происходить постепенно, соответственно, и в строительной отрасли резких скачков не предвидится. Как только экономика придет в норму и материальное положение россиян позволит подойти к покупке жилья с терпимыми финансовыми неудобствами, число банкротств значительно сократится. Но это далекая перспектива - возможно, только во втором полугодии 2017 года будут заметны положительные тенденции в данной сфере.

Закон о банкротстве: как проводится процедура

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры. Прежде всего, учредителям следует понимать, что выплаты по долгам организации могут выйти за пределы уставного капитала. Дело в том, что по Закону о банкротстве учредители могут быть привлечены в качестве субсидиарных должников. Конечно, в первую очередь к ответственности привлекается генеральный директор компании, однако после него могут обратиться и к учредителям. Процесс доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями учредителей и банкротством достаточно сложен, поэтому практика привлечения их к субсидиарной ответственности скудна, однако о потенциальном наличии такой возможности следует знать.

Первым этапом банкротства является процедура наблюдения. Она характеризуется ограничением прав органов управления организацией и её учредителей. По законодательству о банкротстве сделки, проводимые во время процедуры наблюдения, должны согласовываться с временным управляющим. Вместе с тем, за учредителями сохраняется право оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью в суде. Таким образом, они продолжают осуществлять контролирующую функцию.

Процедура наблюдения влечет не только ограничения, но и возлагает определенные обязанности на учредителей. Так, им необходимо провести общее собрание с целью решения вопроса о возможных способах удовлетворения требований кредиторов. Данный вопрос ставится перед учредителями органом управления должника в 10-дневный срок с момента введения процедуры наблюдения. От решения учредителей зависит эффективность проведения банкротства, поскольку удовлетворение требований кредиторов является одной из приоритетных целей процедуры. Учредители могут инициировать дополнительную эмиссию акций, предоставить финансовую помощь добровольно либо прибегнуть к помощи иных лиц, ходатайствовать о введении финансового оздоровления.

Роль арбитражного управляющего в процедуре банкротства

Основную массу участников дела о банкротстве, как правило, составляют кредиторы. Противоречивость интересов кредиторов и должника в конечном итоге не позволили бы провести эффективную процедуру банкротства, если бы в деле не было центральной фигуры – арбитражного управляющего. Как для кредиторов, так и для должника банкротство является нетипичной ситуацией, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры

Арбитражный управляющий – это лицо, которое следит за ходом дела о банкротстве на каждом его этапе. Говоря о банкротстве строительных организаций, следует выделить несколько характерных для данной категории дел обязанностей арбитражного управляющего, определяющих его главенствующую роль:

Уведомление участников строительства о начале нового этапа процедуры банкротства;

Уведомление дольщиков о возможности предъявления ими своих требований к застройщику, а также о возможности расторжения договора;

Дача согласия в письменной форме на совершение должником определенных действий (как правило, касается совершения сделок);

Привлечение оценщика для оценки имущества должника, убытков, понесенных участниками строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств;

Ведение реестра кредиторов;

Открытие специального банковского счета для финансирования объекта незавершенного строительства при прекращении полномочий руководителя строительной организации;

Проведение собрания участников строительства;

Постановка перед дольщиками вопроса об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства либо о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность;

Информирование участников строительства об особенностях создания и функционирования ЖСК;

Подготовка заключений о возможности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи участникам строительства жилых помещений в собственность;

Проведение государственной регистрации перехода прав от застройщика к ЖСК;

Передача имущества и обязательств обанкротившейся строительной компании новому застройщику, изъявившему соответствующее желание в предусмотренной Законом о банкротстве форме.

Таким образом, взаимодействие с арбитражным управляющим у обеих сторон процедуры банкротства достаточно тесное и должно оставаться таким.

Вместе с тем и акционеры, и дольщики вправе обратиться в арбитражный суд с жалобой на действия арбитражного управляющего, нарушающего, по их мнению, права и интересы.

Что делать дольщику, если застройщик оказался банкротом

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Дольщики, попадая в ситуацию банкротства застройщика, должны придерживаться следующей тактики:

Обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения либо денежного требования в реестр требований кредиторов;

Принимать активное участие в процедуре банкротства, то есть посещать собрания участников строительства, общее собрание кредиторов с целью отстаивания своих интересов;

Сформировать инициативную группу, которая будет заниматься отстаиванием общей позиции дольщиков конкретного застройщика в государственных органах, органах местного самоуправления, применять административные и общественные рычаги воздействия на застройщика, осуществлять поиск квалифицированного юридического сопровождения;

Использовать не только основные, но и альтернативные способы защиты своих прав, например, включиться в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который существует в каждом субъекте РФ.

Несомненно, противоположность интересов сторон, участвующих в деле о банкротстве, в том числе строительной организации, создает некоторые препоны в проведении процедуры. Важно в первую очередь достичь консенсуса на каждой стороне – это в большей степени относится к дольщикам. Только объединив усилия, можно добиться удовлетворения своих требований в полном объеме. Также не стоит пренебрегать общением с арбитражным управляющим, который призван гармонизировать отношения сторон в процедуре и сделать её максимально эффективной.

В целом проблема банкротства строительных организаций закономерное явление для российского государства, прошедшего столь тернистый путь экономических преобразований 90-ых годов. Её существование отрицать нельзя, единственное, что можно делать в данной ситуации, – это повышать эффективность её проведения ради снижения социальной напряженности в обществе.

В последнее время, если речь заходит в строительстве и проблемах, накопившихся в этом секторе, сразу же вспоминают о плане московской «реновации» и тех потенциальных конфликтах, который он в себе таит.

Однако даже несмотря на кажущееся прекращение в стране всякой инвестиционной активности, бoльшая часть (6,02 трлн. руб. против 2,19 трлн., или почти 3/4 против 1/4) инвестиций направляется не в жилищное, а в промышленное и в инфраструктурное строительство. И кризис в строительстве нужно рассматривать прежде всего как следствие негативных тенденций, складывающихся именно здесь.

Три года кризиса

В целом строительство, обеспечившее в 2011 году 6,3% ВВП страны, сокращается уже на протяжении трёх лет. Особенно быстрыми темпами снижаются работы по госзаказу: в 2016 году сумма заключённых контрактов упала на 11%, а их число – почти на треть. В этом и в следующие годы, когда закончатся работы по подготовке к чемпионату мира по футболу и строительство моста в Крым, эти цифры ещё будут вспоминаться с умилением.

Доходность строительной отрасли по итогам прошлого года, согласно данным Росстата, оказалась ниже официальной инфляции. Причину происходящего я вижу в глубоких корнях кризиса, заметного сейчас в строительной отрасли, которые сводятся к недоверию государству как заказчику, крайней забюрократизированности финансовых отношений в секторе и неготовности властей оказывать государственную поддержку подрядчикам по строительству значимых инфраструктурных объектов.

На протяжении всех 2000-х годов власти посылали предпринимательскому сообществу сигналы о том, что стройка является безопасным и удачным вложением средств. В сфере жилищного строительства был наведён относительный порядок с оформлением долевого участия, что привело к резкому увеличению продаж жилья в стоимостном выражении. Радикально улучшилась ситуация с выделением и оформлением земельных участков, сформировался единый кадастр объектов недвижимости. В сфере инфраструктурного строительства произошла настоящая революция: с 2002 по 2015 годы объём государственного заказа в строительстве вырос более чем в 6,5 раза, с 240 млрд. до 2,07 трлн. руб., а перспективы рисовались ещё более радужными.

Однако «история успеха» закончилась в 2012-2014 годах, когда стало ясно, что за ростом стоимостных показателей не следует рост реальных объёмов. Более 60% всего госзаказа пришлось на «точечную застройку»: объекты к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаду в Сочи в 2014 г., космодром «Восточный» и инфраструктуру к футбольному чемпионату.

Девальвация и банкротства

При этом власти выполнили далеко не все обязательства по финансированию. Частный бизнес рассчитывал на совершенно иные финансовые результаты – и мегапроекты запустили череду банкротств в отрасли, крупнейшими из которых стали кейсы НПО «Мостовик», «Инжтрансстроя», «Трансстройтуннеля», и ряда других. Процесс этот лишь ускоряется: в 2016 г. прекратили свою деятельность 3183 компании – на 17,3% больше, чем в 2015-м.

Среди тех, кто вошёл в процедуру банкротства в последнее время – «Трансстрой», ОАО «ВО «Технопромэкспорт«», ПАО «Волгомост», ЗАО «ИСК «Союз-Сети«», ОАО «Группа Е4». Параллельно правительство начало повышать налоги на недвижимость и землю, запустило изощрённый механизм «коммерциализации» ЖКХ и серьёзно ограничило мотивацию к развитию жилищного строительства.

Серьёзный удар по строительству нанесла девальвация 2014 года. Заказчиками крупнейших строек (например, в энергетической сфере) являются компании, работающие на внутренний рынок. Хороший пример даёт компания «Русгидро». Будучи заказчиком Сахалинской ГРЭС-2, Якутской ГРЭС-2, Благовещенской ТЭЦ и ТЭЦ в Советской Гавани, не говоря о прочих объектах, компания провела конкурсы на строительство и заключила контракты до изменения валютного курса и введения санкций. Осенью 2014 г. цены на стройматериалы и оборудование выросли, для подрядчиков проекты стали убыточными (только за 2015 г. стройматериалы подорожали в среднем на 15%, металлоконструкции – на 30% и более, а импортные материалы – на 25- 60%).

Затем прошла волна банкротств строительных компаний, и многие из тех, кто имел необходимый опыт, вообще ушли с рынка. Проблемы подрядчиков, обусловленные макроэкономической ситуацией, отразились на проектах «Русгидро». Компания не расторгает контракты с действующими генподрядчиками просто потому, что на рынке на сегодня уже не осталось организаций, имеющих опыт строительства тепловых электростанций.

Не менее значимым был финансовый фактор. Ещё недавно банки охотно кредитовали застройщиков (в 2008 год на этот сектор приходилось 12,7% всех выданных ими кредитов) и выдавали гарантии, которые начали требовать заказчики для допуска к госзаказу. Однако к нынешнему кризису ситуация поменялась: банки, стремясь сократить риски, стали давить на подрядчиков, а заказчики – выставлять требования по банковским гарантиям даже при минимальных сомнениях в платежеспособности подрядчика.

Когда же началась волна банкротств, привычные отношения строителей и финансистов оказались практически уничтоженными: стоимость банковской гарантии выросла с 0,7-1% годовых в 2013 г. до 4-7%. Банки при этом стали требовать денежного покрытия на 30-60% от суммы. Суммы выдаваемых кредитов резко пошли вниз: в 2014-2016 гг. доля строителей в кредитном портфеле банков упала с 9,7% до 7,4% (а просроченные кредиты составляют сейчас около четверти всех выданных средств).

Пытаясь вернуться к нормальности, строители запускали всё новые проекты, авансами от которых закрывали «дыры», образовывавшиеся в старых. Отчасти именно это привело к стремительному росту ввода жилья в 2014 - 2015 гг., в среднем на 22% превысившего показатели 2013 года и к нынешнему затовариванию на рынке. В капитальном строительстве такая тактика спровоцировала самые знаковые скандалы последних лет, поставила под удар многие банки, которые начали терять капитал из-за доначисления резервов, а затем и лицензии. Я и не говорю о том, что распродажа активов обанкроченных стройкомпаний вызвала массированное падение капитализации тех, что ещё остаются на рынке. При этом «подкручивание гаек» на строительном рынке отнюдь не прекращается.

Реакция власти

Отдельно следует отметить, что власти не смогли использовать инвестиции в строительство как классический контрциклический инструмент. К моменту вхождения кризиса в пиковую стадию больших инвестиционных проектов не осталось, а вместо поощрения конкуренции (напомню, что в годы «Нового курса» Ф.Рузвельта федеральные средства получили в общей сложности 36 тыс. компаний) мы наблюдаем хорошо всем известных «королей госзаказа» . Те же банковские гарантии, которые в нынешней ситуации нужно было бы заменить более гибкими инструментами, в наши дни стали прерогативой государственных банков, что ограничило круг их получателей ещё больше.

В ближайшие годы в стране будут сокращаться расходы на строительство автодорог («Росавтодору» в этом году выделяется на 10,7% средств меньше, чем в прошлом), газо- и нефтепроводов, крупных производственных и складских объектов. Ввод офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге в 2013-2016 годах уже сократился на 58%, и это явно не предел. Но правительство, повторю, по-прежнему не предполагает осуществлять мощных финансовых вливаний в строительный сектор. И тем более не собирается делать акцент на небольшие, но эффективные строительные программы на региональном уровне.

Сегодня оживить российский строительный комплекс невозможно ни посредством административно простимулированной застройки высвобождаемых в центре российских столиц участков, ни через рост заказов со стороны крупных госкомпаний. Строительство – та отрасль, в которой результаты производственной деятельности видны и осязаемы. Поэтому правительству стоило бы подумать не об ужесточении финансовой политики в отношении строителей, а скорее о масштабном кредитовании строителей через выкуп облигаций, гарантированных объектами завершённого и незавершённого строительства.

На это могут сказать, что именно злоупотребление такими инструментами и привело в мире к кризису 2008 г. Однако на то они и чужие ошибки, чтобы на них учиться. Никто не призывает оценивать стройки выше их рыночной цены, кредитовать несостоятельных ипотечников и продавать во всё возрастающих объёмах переоцененные облигации пенсионным фондам. Речь идёт о том, чтобы сделать строительные объекты более ликвидным залоговым инструментом, снизить стоимость гарантий, ослабить требования к активно кредитующим строительный сектор банкам.

Если государство не сможет этого сделать, один из главных драйверов экономического роста 2000-х годов будет уничтожен. А правительству придётся не столько успокаивать рассерженных жителей «хрущёвок», сколько объясняться более чем с пяти миллионами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться рабочих мест и источников дохода.

Застройщики считают, что созданы определенные предпосылки для восстановления рынка жилья уже в 2017 году. Прогноз полон оптимизма - предполагается, что в среднесрочной перспективе объемы строительства жилой недвижимости будут расти на 5-8 процентов в год. Независимые эксперты более сдержаны в оценках. Они напоминают, что рынок обременен множеством проблем, требующих срочного решения.

Метровый диапазон

В 2016 году в России построено 79,8 миллиона квадратных метров жилья. Показатель предварительный и будет скорректирован после того, как все регионы отчитаются о сданных в эксплуатацию новостройках. Окончательный результат ожидается на уровне примерно 81 миллионов квадратных метров. Прошлогодний рекорд - 85,3 миллиона квадратных метров - строителям повторить не удалось. Таким образом, «недобор» составит около 6 процентов.

Впрочем, едва ли это можно назвать неудачей. В августе прошлого года глава Минстроя не исключал, что объем ввода жилья не превысит 76-77 миллионов квадратных метров. Основания для пессимизма были веские - за первое полугодие построили всего 31,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 9,2 процентов меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Но строители преподнесли сюрприз, заметно сократив за последние два квартала разрыв.

Не исключено, что теперь придется пересматривать среднесрочный ведомственный прогноз, согласно которому выход на рубеж 81 миллиона квадратных метров должен был состояться в 2017 году. В 2018-м планировалось построить 88 миллиона квадратных метров жилья, а в 2019-м - 94 миллиона. В перспективе стоит задача довести этот ключевой показатель до 140 миллионов.

Прощание с господдержкой

Прекращение программы государственного субсидирования ипотеки, о чем объявил первый вице-премьер 1 февраля на совещании у президента, для участников рынка неожиданностью, конечно, не стало. «Мы как раз добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12 процентов. Эта программа свою задачу выполнила, мы ее сейчас уже не продлеваем, надеемся, что в течение 2017 года вместе с понижением ключевой ставки процентные ставки , и других коммерческих банков снизятся. И ипотека будет доступнее для наших граждан», - сообщил Шувалов. По расчетам правительства, светлое будущее наступит в 2018 году, когда ставки по ипотечным кредитам опустятся до 7-8 процентов. Этими обещаниями сегодня живут застройщики и обычные граждане, которые хотят решить свой квартирный вопрос.

Разночтения в прогнозах

У независимых специалистов нет единого мнения относительно того, способна ли строительная отрасль выйти на траекторию роста в 2017 году. Финансовый эксперт АКГ «Градиент Альфа» Ирина Парулева полагает, что в данном случае уместно говорить об ожиданиях некоторого улучшения показателей рынка недвижимости. В первую очередь - первичного рынка. «Есть надежды на увеличение спроса. В связи со стабилизацией в экономической сфере и возникновением предпосылок для укрепления курса рубля, можно предположить, что люди, имеющие накопления в валюте, захотят перевести их в другие активы, и это стимулирует покупательский спрос, в том числе и на рынке недвижимости, вероятно, в премиальном сегменте также», - говорит Парулева.

Рост строительства жилья в эконом-сегменте, по ее мнению, будет поддерживаться программами кредитования. Ключевая ставка была снижена в сентябре 2016 года на 0,5 процента, и есть надежда, что этот тренд сохранится. «Мы неоднократно слышали заявления от столпов ипотечного рынка, в частности от , о том, что ставки по ипотеке будут снижаться», - напомнила Парулева.

С этими выводами не согласен директор Института стратегического анализа ФБК . Он обращает внимание на статистику декабря, когда в строительной отрасли был зафиксирован спад на 5,4 процента при том, что средний показатель за прошлый год - минус 4,3 процента. Более чем на 10 процентов сократились объемы строительства индивидуальных домов, а в индустриальном домостроении зафиксирован спад примерно на 3 процента.

Николаев объясняет это падением потребительского спроса, 5,9 процента по итогам 2016 года, причем максимум пришелся на декабрь - 6,1 процента. «В 2017 год строители вступили с углубляющимися негативными процессами, несмотря на наметившиеся позитивные перемены в экономике. Учитывая все это, ближайшие три года ждать восстановления рынка не стоит. Люди беднеют, сама отрасль продолжает пребывать в упадке», - подытоживает Николаев.

Партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX напомнил о застарелых проблемах, которые не удается решить. В первую очередь - банкротство. «От этого, к сожалению, никуда не деться. От банкротства не застрахованы и небольшие компании, и крупные игроки, такие как », - констатировал эксперт. Другая больная тема - земельные участки, приобретенные ранее, но не используемые. Законы таковы, что вернуть их в оборот, передав другим застройщикам, крайне сложно.

Решение властей, касающихся комплексного развития территорий и застройки бывших промзон, - хороший сигнал для девелоперов, считает Чумаченко. Кроме того, в январе вступил в силу новый закон, по которому сформирована единая система кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Неликвид уйдет с дисконтом

С тем, что реновация промзон в мегаполисах поможет строителям, согласен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По этой причине, говорит он, наблюдается увеличение предложения в Москве. Однако считать, что кризис ушел в историю, он готов лишь с оговорками. «Срабатывает эффект низкой базы, на фоне которого рост кажется очень большим, но, по сути, сейчас московский рынок возвращается к докризисным объемам. Рынок Подмосковья находится на уровне насыщения», - отметил Брызгалов.

Еще один важный фактор, влияющий на рынок, по его мнению, - продуктовый переход, то, что жилье эконом- и комфорт-класса будет строиться с элементами бизнес-класса. В то же время девелоперам, продающим старое жилье, придется предлагать его с серьезным дисконтом.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

О том, что трудности сохраняются, говорит и старший вице-президент , руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. «Ситуация на рынке столичных новостроек складывается непростая, поскольку все осложняется высокой конкуренцией и большим объемом предложения. В связи с этим не стоит ожидать резкого или скачкообразного роста цен - корректировка будет незначительной и поступательной, во многом обусловленной повышением цен на строительные материалы», - отметил он.

По словам Мельникова, несмотря на окончание действия госпрограммы субсидирования ипотеки, ставки во многих ключевых банках уже держатся на докризисном уровне и не превышают 11 процентов годовых. Это заслуга банков и застройщиков, заинтересованных в доступности ипотечного кредита. Сыграло свою роль и понижение Центробанком ключевой ставки. «Если в течение года она еще снизится, то ипотечные ставки также подвергнутся пересмотру», - уверен Мельников.

Это только кажется, что все плохое уже позади. 2017 год не будет простым для строительных компаний, убежден первый вице-президент «Опоры России» . «Спрос на недвижимость все еще очень низкий, в этом году он только стабилизируется, но если мы говорим о жилой недвижимости, то здесь может быть даже очередное падение из-за прекращения господдержки ипотеки. Обвала ждать не стоит, поскольку он был в 2015 году, а также в начале 2016 года. Для обвала нет предпосылок или даже возможностей, так как ниже падать уже некуда», - говорит он.

Массовых банкротств застройщиков Сигал также не ожидает, поскольку на рынке остались наиболее стойкие компании, у которых в портфеле есть работающие проекты. Однако финансовое положение даже крупных девелоперов, по его оценке, может ухудшаться, а небольшие компании не все доживут до периода восстановления.

Идея проекта. Более 15 лет проводя ежедневные мониторинги и подробно изучая экономику России и ее отдельные сегменты, специалисты INFOLine пришли к идее создания уникального продукта - комплексной линейки исследований основных отраслей промышленности РФ . Аналитические материалы включают в себя динамику развития отраслей за последние 5 лет и перспективы развития на ближайшие три года по следующим направлениям:

• «Строительная отрасль России»;
• «Транспортная отрасль России»;
• «Агропромышленный комплекс России»;
• «Пищевая промышленность и продовольственный рынок России»;
• «Топливно-энергетический комплекс России»;
• «Розничная торговля Food и рынок потребительских товаров России»;
• «Розничная торговля Non-Food и рынок потребительских товаров России».

Исследования созданы по единой методике и структуре, что позволяет не только получить подробные данные в рамках одной отрасли, но и анализировать и сравнивать показатели развития отраслей между собой.

ВНИМАНИЕ! Исследования выпущены в инновационном формате удобной электронной презентации: это оптимальный формат, который помимо текстового материала включает в себя большое количество графического материала (рисунков, диаграмм, таблиц), а также гиперссылки на важнейшие нормативные документы и сайты компаний.

Актуальность исследования «Строительная отрасль России. Перспективы развития в 2017-2019 гг.». Строительная отрасль в России переживает один из самых сложных периодов в своей истории. К 90-м годам XX века страна набрала высокие обороты в строительстве: в 1987-м году было введено 72,8 млн кв. м жилой недвижимости, а через 13 лет объем ввода жилья сократился более чем вдвое - до 30,3 млн кв. м. Затем, после преодоления последствий экономического кризиса 2009 года, спрос на жильё значительно вырос, а развитие ипотечного кредитования стимулировало увеличение продаж многоэтажного жилья: в 2014 году было введено в эксплуатацию 84,2 млн кв. м жилых площадей, а в 2015 году - 85,3 млн кв. м, что стало самым высоким показателем в истории России. После рекордного объема ввода жилья в 2015 году начался спад, который составил больше 6% в 2016 году и продолжится в 2017 году. Схожие тенденции наблюдаются и в нежилом строительстве, где единственным сегментом с позитивной динамикой инвестиций и ввода объектов является строительство зданий и сооружений для агропромышленного комплекса. Чтобы понять, по каким причинам строительная отрасль вновь переживает спад и насколько глубоким он будет, мы провели комплексное исследование отрасли, затрагивающее все ее сегменты. С помощью предлагаемого продукта Вы сможете сопоставить динамику развития и показатели вашей компании с отраслевыми индикаторами и показателями лидеров, оценить участников рейтинга крупнейших компаний отрасли и определить приоритетные направления развития бизнеса.

Цели исследования:

• анализ состояния строительной отрасли в целом и отдельных сегментов по видам объектов (жилищное, промышленное, инфраструктурное, коммерческое строительство);
• формирование рейтинга застройщиков по объему ввода жилья, рейтинга девелоперов торговой недвижимости;
• выявление и описание крупнейших реализуемых инвестиционно-строительных проектов по сегментам отрасли;
• описание важнейших событий в строительной отрасли в разрезе сегментов рынка, компаний, видов объектов, а также стадий реализации девелоперского цикла;
• анализ изменений в государственном регулировании отрасли (принятие и вступление в силу ключевых нормативных документов);
• анализ динамики развития промышленности строительных материалов (штучных стеновых материалов, нерудных материалов, цемента и других) и инвестиционных проектов в сегменте производства строительных материалов;
• разработка сценарного прогноза развития строительной отрасли и промышленности строительных материалов.

Направления использования результатов исследования: маркетинговое и стратегическое планирование. Для комплексного анализа строительной отрасли и промышленности строительных материалов, а также для бенчмаркинга и конкурентного анализа компаний.

Временные рамки исследования: динамика различных показателей отрасли с 2011 года, общие по стране и региональные статистические данные 2016 года (объем ввода жилой и нежилой недвижимости, инфраструктурных объектов, базовые показатели строительной отрасли, объем производства и реализации строительных материалов), перспективы развития в 2017-2019 гг. (макроэкономические показатели России, реализация инвестиционных проектов, изменения нормативной базы).

Сроки проведения исследования: II квартал 2017 года.

Преимущества исследования. В исследовании, помимо подробного анализа развития отрасли, Вы найдете:

• ведущие отраслевые рейтинги, сформированные аналитиками INFOLine:
  • рейтинг крупнейших застройщиков на рынке жилой недвижимости INFOLine BUILDING RUSSIA TOP;
  • рейтинг крупнейших собственников и девелоперов торговых центров INFOLine DEVELOPER RUSSIA TOP-10;
  • описание крупнейших реализуемых проектов в жилом строительстве (в том числе проектов комплексного освоения территорий и строительства новых городских агломераций);
  • описание крупнейших реализуемых проектов в инфраструктурном строительстве;
  • сценарные условия и прогнозы развития строительной отрасли;
  • информация о динамике производства и реализации строительных материалов по годам, в том числе причины резкого роста производства нерудных материалов в 2016 году.

Задачи и структура исследования по разделам:

Часть I. Основные показатели строительной отрасли: анализ объемов строительных работ, ввода жилых и нежилых зданий, показателей ипотечного кредитования, кредитования строительных компаний, динамики их деловой активности.

Часть II. Ключевые события отрасли: освещение изменений в законодательной сфере в строительной отрасли, событий в сфере господдержки отрасли, отслеживание крупных слияний и поглощений в сфере строительства и производства строительных материалов, важных отставок и назначений.

Часть III. Основные показатели сегментов строительной отрасли: описание состояния всех направлений отрасли (жилищное, промышленное, инфраструктурное, коммерческое строительство, производство строительных материалов).

Часть I V . Перспективы развития строительной отрасли: описание сценариев развития строительной отрасли до 2019 г. и прогнозов развития строительной отрасли и промышленности строительных материалов.

Опыт работы и референции: INFOLine реализует для клиентов заказные исследования и выпускает инициативные исследования по строительному рынку c 2010 года. Нашими постоянными клиентами являются более 100 строительных и инвестиционных компаний, а также компаний-участников рынка строительных материалов, среди которых крупнейшие девелоперы и строительные компании («ИКЕА Мос», Холдинг «Адамант», Корпорация «Главстрой» и «Группа «ЛСР»), ведущие производители строительных материалов (KNAUF, «Евроцемент», HOLCIM Group, LAFARGE, «Победа ЛСР», «Винербергер кирпич», «Северсталь-стальные решения», «РУУККИ Рус», «ПСК Пулково», «Самарский завод Электрощит»), финансовые компании («Сбербанк», «Альфа-Банк», «ВТБ»).

Источники информации:

• данные Федеральной службы государственной статистики, Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства РФ, база данных внешней торговли ООН, портал Администрации Президента, данные фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
• база данных INFOLine по тематикам «Инвестиционные проекты в промышленном строительстве РФ», «Инвестиционные проекты в транспортной инфраструктуре РФ», «Инвестиционные проекты в гражданском строительстве РФ», «Инвестиционные проекты в инженерной инфраструктуре РФ»
• другие продукты INFOLine: «2000 торговых центров в 30 крупнейших городах России», «Рынок металлоконструкций РФ», «Цементная отрасль РФ», «Производство и потребление щебня в РФ», «Производство и рынок силикатного и керамического кирпича», «Строительная отрасль России»;
• данные крупнейших строительных компаний (материалы сайтов, пресс-релизы);
• материалы более 5000 российских СМИ (федеральная и региональная пресса, информационные агентства, электронные СМИ), а также отраслевая пресса.